Condomini morosi: recupero dei crediti più difficile

Avrà un effetto diretto sul recupero dei crediti condominiali la recente riforma del codice di procedura civile che entra in vigore oggi: il testo di legge, più noto come “Decreto Banche” [1], pubblicato ieri in Gazzetta Ufficiale, prevede una rivoluzione nelle procedure di pignoramento immobiliare che, specie nell’ambito dei condomini dove sono più consistenti le morosità, potrebbe compromettere il recupero delle somme non versate all’amministratore.

Il punto essenziale della riforma è la riscrittura delle regole che disciplinano la vendita all’asta degli immobili: non più un’infinita serie di tentativi (cosiddetti “esperimenti d’asta”) con continui ribassi, ma massimo tre (ciascuno con un ribasso di un quarto rispetto al precedente prezzo) cui può aggiungersi – a discrezione del giudice – un quarto, con un prezzo base inferiore al precedente fino al limite della metà. Tutta la procedura non potrà durare più di sei mesi.

Come noto, uno degli atavici problemi dei pignoramenti è sempre stato la ricerca dei beni del debitore: non sono poche le procedure abbandonate per l’ineluttabile constatazione dell’assoluta assenza di patrimoni intestati al soggetto sottoposto all’esecuzione. Al problema si è cercato di dare una parziale soluzione con l’istituzione della ricerca telematica dei beni del debitore, consentendo al creditore di affacciarsi all’Anagrafe tributaria e dei conti correnti, per verificare l’eventuale esistenza di beni pignorabili. Ma, dinanzi al cosiddetto “nullatenente” neanche le banche dati dell’Agenzia delle Entrate possono fare qualcosa.

Nell’ambito dei condomini, però, il recupero dei crediti per le spese di gestione ordinaria e straordinaria, approvate dall’assemblea, ha sempre trovato man forte nella possibilità di pignorare, al condomino moroso, la casa. Difatti, il condominio è tale proprio perché intestatario dell’appartamento nell’edificio: un bene che, certo, non si può occultare né intestare ad altri. Né l’inserimento della casa in un fondo patrimoniale potrebbe giovare al debitore, atteso che le spese condominiali vengono considerate come “destinate ai bisogni della famiglia” e, come tali, consentono sempre il pignoramento dell’immobile nonostante sia protetto dal fondo.

Insomma, sino ad oggi l’equazione era abbastanza scontata e diretta: “Se non paghi gli oneri condominiali, ti pignoro la casa”.

Oggi, invece, questa consequenzialità viene messa in discussione dalla riforma e il creditore (il condominio) non potrà più contare su uno strumento incisivo come l’ipoteca sull’immobile. La ragione è piuttosto semplice e va confrontata con la nuova norma che riduce a tre i tentativi di asta.

Non è un mistero che la partecipazione alle aste giudiziarie avviene per acquistare un immobile a un prezzo sensibilmente inferiore rispetto a quello di mercato. Sebbene sia raro trovare “l’affare perfetto”, è anche vero che in pochi sarebbero disposti a comprare, in tribunale, un immobile pignorato, al suo normale valore di mercato. Così ci si affida ai “ribassi” della base d’asta per sperare in una diminuzione del prezzo.

Oggi, però, questa riduzione viene seriamente compromessa dal limite massimo dei tentativi di vendita, che non potrà essere superiore a tre (salvo, come vedremo, un quarto esperimento, rimesso alla discrezionalità del giudice).

Ebbene, tra un esperimento d’asta e l’altro il giudice riduce il prezzo di vendita fino a massimo un quarto [2]. Non si parte mai, però, dal valore effettivo dell’immobile, atteso che il perito delegato dal giudice tende spesso a sovrastimare la casa; per cui la prima asta avviene quasi sempre a un valore superiore rispetto a quello di mercato. La seconda, invece, considerando il ribasso, arriva a un valore più o meno coincidente a quello di mercato. Non resta che il terzo esperimento, con riduzione di ulteriore quarto sul valore del bene. Questo implica che l’asta giudiziaria non potrà più essere il luogo ove acquistare a prezzi “stracciati”. E questo ridurrà l’appetibilità di tale strumento.

Risultato: se anche il condominio pignorerà l’immobile del debitore, sarà molto più difficile che esso venga venduto.

Non resta che sperare in una “postilla” contenuta in un articolo del codice di procedura civile [2], anch’esso riformato, che consente al giudice, dopo il terzo esperimento d’asta andato “deserto”, di disporne un quarto, con riduzione della base d’asta fino al limite della metà della precedente. Un’opzione però, particolarmente lesiva dei diritti del debitore (che verrebbe espropriato mediante una vera e propria “svendita” della casa) cui non tutti i giudici potrebbero essere disposti a ricorrere.

[1] D.l. n. 59/2016.